Com tributa un lloguer vacacional i com deduir-ne les despeses

Declarar el lloguer vacacional

‍

Si tens habitatges per a lloguer turístic, o estàs pensant a començar, aquest article et resultarà interessant, especialment si t'has preguntat com tributa un lloguer vacacional després d'haver fet la teva declaració de la renda.

El primer que has de saber és que el període de presentació canvia de ser trimestral a anual. Les declaracions s'hauran de presentar entre l'1 i el 31 de gener de cada any, en relació amb la informació i operacions corresponents a l'any natural anterior.

Aquest nou termini s'aplicarà per primera vegada a les declaracions informatives de l'exercici 2023, que s'hauran de presentar el gener del 2024. Així que encara falta!

Anem a aclarir alguns dels teus dubtes sobre aquest moment.

‍A tenir en compte abans de declarar

Segons Hisenda, lloguer turístic és quan permets l'ús d'una propietat condicionada i a punt per habitar, i la promociones en canals i portals de turisme amb la finalitat d'obtenir guanys. Això és el que diu exactament:

Aquell arrendament que, recaient sobre una edificació, tingui com a destí primordial un de diferent al de satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.

Com veus, aquí no entrarien els lloguers de llarga durada i, per tant, els distingeixen del lloguer turístic. Tenint això en ment, el primer que has de fer és diferenciar el següent:

• El període durant el qual l'habitatge ha estat llogat. En aquest cas, has de declarar tots els ingressos i a més pots deduir les despeses relacionades amb el lloguer en proporció als dies que hagi estat llogat.
• El període durant el qual l'habitatge ha estat desocupat. En aquest cas, has de declarar-ho com una imputació de rendes, ja que la propietat es troba buida. Te n'expliquen més en aquest article de Declarando.

Per declarar els ingressos derivats del lloguer vacacional, és necessari distingir si estàs proporcionant serveis d'allotjament o no, ja que això té un impacte directe en els teus impostos. Ho veurem més endavant.

Una vegada aclarit això, el primer pas que has de seguir és registrar la teva activitat en l'epígraf 685 de l'Impost d'Activitats Econòmiques (IAE) sota la denominació de Allotjaments turístics extrahotelers.

L'IAE és un impost directe que grava les activitats empresarials, professionals o artístiques dutes a terme a Espanya, i és aplicable tant a persones físiques com jurídiques.

Llevat que el volum de les teves activitats de negoci sigui superior a 1.000.000 € nets, no estaràs obligat a pagar aquest impost, d'acord amb el que estableix l'article 82.1 c) de la Llei d'Hisendes Locals.

Tanmateix, sí que hauràs de registrar-te, tal com dèiem, al cens, i presentar els formularis 036 o 037.

Quina informació et demanarà Hisenda?

• Identificació del propietari o propietaris de l'habitatge, del titular del dret de cessió de l'habitatge (en cas de ser diferent del propietari) i de les persones o entitats receptores.
• Identificació de l'immoble (incloent-hi l'adreça completa) amb menció de la referència cadastral, si està disponible.
• Nombre de dies en què l'habitatge ha estat utilitzat amb finalitats turístiques.
• Import percebut, si escau, pel propietari cedent per l'ús de l'habitatge.
• Data d'inici de la cessió.

‍

Opcionalment, es pot proporcionar la informació addicional següent:

• Número de contracte mitjançant el qual el declarant actua com a intermediari en la cessió de l'ús de l'habitatge.
• Data d'intermediació en l'operació.
• Identificació del mètode de pagament utilitzat (transferència, targeta de crèdit o dèbit o un altre mitjà de pagament).
  

‍Tributen igual els hotels que els apartaments turístics?

‍

Els ingressos obtinguts pel lloguer d'apartaments turístics, en general, es consideraran ingressos del capital immobiliari, sempre que el lloguer es limiti únicament a proporcionar l'ús de la propietat durant un període de temps, sense incloure serveis propis de la indústria hotelera.

Aquest tipus d'allotjaments vacacionals estan diferenciats, cadascun per la seva categoria, i Hisenda els distingeix de la manera següent:

Quan llogues un apartament turístic, tens l'opció d'oferir una sèrie de serveis addicionals. Si els serveis que ofereixes són similars als que es troben als hotels, els ingressos que obtens pel lloguer es consideren ingressos d'activitats econòmiques. Alguns d'aquests serveis podrien incloure:

• Recepció i atenció al client en un espai destinat per a això.
• Neteja regular de l'apartament i de l'allotjament.
• Canvi periòdic de roba de llit i tovalloles.
• Oferir serveis addicionals com bugaderia, guarda-equipatges, accés a diaris, reserves, etc.
• De vegades, fins i tot oferir serveis de menjar i restauració.

D'altra banda, si no estàs oferint serveis similars als dels hotels, es considera que estàs realitzant un lloguer turístic quan proporciones serveis com:

• Neteja de l'apartament a l'inici i al final del període de lloguer per a cada arrendatari.
• Canvi de roba de llit a l'inici i al final del període de lloguer per a cada arrendatari.
• Manteniment i neteja de les àrees comunes de l'edifici, com el vestíbul, les escales i els ascensors, així com de les zones comunes de la urbanització, com àrees verdes, portes d'accés, voreres i carrers.
• Serveis d'assistència tècnica i manteniment per a possibles reparacions de fontaneria, electricitat, vidres, persianes, panys i electrodomèstics.
• En general, els ingressos derivats del lloguer turístic es consideren ingressos de capital immobiliari.

A més, si per dur a terme aquesta activitat comptes amb almenys una persona empleada a temps complet, els ingressos que obtens pel lloguer turístic es consideren ingressos d'activitats econòmiques.

Si hi ha períodes en què la propietat no ha estat llogada, es generarà un ingrés imputat corresponent, igual que en qualsevol altra propietat, que es calcularà aplicant un percentatge d'imputació (1,1% o 2%) sobre el valor cadastral de la propietat, en funció del nombre de dies en què no s'hagi utilitzat amb finalitats turístiques.
‍

‍I l'IVA?

Els allotjaments turístics en els quals l'arrendador no brinda serveis habituals de la indústria hotelera estan exempts de pagar l'IVA. En canvi, aquests arrendaments es consideren subjectes a la modalitat de transmissions patrimonials oneroses de l'ITP-AJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats), el qual estableix els impostos que han de pagar-se per l'adquisició d'aquests béns o drets.

Les transmissions patrimonials oneroses són aquelles operacions en les quals existeix un intercanvi de béns o drets a canvi d'un preu o contraprestació econòmica. En el context fiscal, es refereix a les transaccions en les quals es transfereix la propietat d'un bé immoble a canvi d'un pagament.

En aquestes situacions, per tant, l'arrendador no té l'obligació de presentar ni pagar l'IVA, encara que sí l'ITP. Aquest impost es declara mitjançant el Model 600 indicant que es tracta d'una transmissió patrimonial amb contraprestació econòmica. Serà necessari completar un formulari per cada contracte de lloguer de temporada, ja que és important identificar l'arrendador (transmetent) i l'inquilí (subjecte passiu) de la transacció.

La quantia de l'impost variarà segons la comunitat autònoma de residència.

No obstant això, si s'ofereixen serveis propis de la indústria hotelera, com ara els que hem esmentat anteriorment, l'arrendament d'un apartament turístic no estarà exempt de l'IVA i haurà de tributar a una taxa reduïda del 10%.

En aquest cas, serà necessari presentar de manera obligatòria cada trimestre el formulari Model 303 d'IVA i el formulari Model 390 del resum anual de l'IVA. A més, tindràs la possibilitat de deduir les despeses associades al desenvolupament de l'activitat, com per exemple la factura emesa per Airbnb.

‍Deduir les despeses dels teus consums

Amb tot això clar, és moment de deduir. Aquesta segur que és la teva part preferida (la nostra també).

‍Si ets una persona física i assumeixes els pagaments dels subministraments, podràs realitzar deduccions, però aquestes estaran relacionades únicament amb els dies en què la propietat estigui ocupada. En altres paraules, serà necessari calcular la proporció de despesa corresponent abans de procedir a la deducció.

Per fer-ho, hauràs de dividir la despesa exacta anual de cada subministrament entre 365 dies i multiplicar-la pels dies en què la propietat hagi estat llogada en la seva totalitat. Tingues en compte que els serveis com Internet, que tenen un cost fix i invariable, independentment del seu ús, es poden deduir íntegrament, per la qual cosa no serà necessari que facis el càlcul més enllà del total anual.

D'altra banda, en cas de ser una entitat legal, i si les propietats estan registrades a nom de la societat, serà possible deduir el 100% de les despeses, sense importar el nivell d'ocupació.

Una altra forma de deduir la totalitat de les despeses corresponents serà si l'immoble ha estat ocupat al 100% durant tot l'any. Però és important saber que les despeses deduïbles no han d'excedir els ingressos bruts generats.

Per poder donar suport a les teves despeses i deduccions, serà important que mantinguis un registre i ordre de factures. Com ja sabràs, és imprescindible oferir serveis com internet, aigua, gas i electricitat per poder llogar la propietat amb finalitats turístiques. En això et podem ajudar.

‍

Amb Okismart, podràs portar un control dels teus consums, centralitzar tots els teus subministraments, factures i proveïdors. Descarregar els teus consums és fàcil i ràpid gràcies al fitxer Excel que es genera automàticament i que està sempre a punt per ser descarregat. A més, amb el panell de control central, podràs controlar els consums per tal de limitar-los per als hostes.

Per descomptat, tindràs un equip d'experts a la teva disposició que s'encarregarà de buscar-te les millors tarifes perquè en tan sols uns clics tinguis contractats tots els subministraments i serveis que les teves propietats necessiten.
‍

‍Els riscos de no declarar o no fer-ho tot
‍

Darrerament, la Agència Tributària ha intensificat els controls sobre els habitatges destinats al turisme amb l'objectiu de regularitzar aquest tipus d'activitats i corregir tota aquesta economia submergida del sector del lloguer vacacional.

Per això, van crear el model 179, una mesura que exigeix a plataformes de lloguer vacacional, com Airbnb, Booking.com o Vrbo, proporcionar informació sobre les propietats anunciades als seus llocs web. Això inclou també les dades dels propietaris, la ubicació exacta de la o les propietats, el període de temps durant el qual ha estat llogada i els ingressos generats per aquest lloguer.

Encara que aquest document no l'han d'adjuntar els propietaris en la seva declaració de la renda, cal anar amb molt de compte, ja que contrastaran les dades recollides en el model 179 amb la declaració de les teves propietats a fi d'identificar aquells lloguers vacacionals que es troben en situació irregular.

Vols conèixer les conseqüències?

La sanció a la qual podries enfrontar-te varia segons la consideració de l'impagament com a frau lleu, greu o molt greu, i serà encara més severa en funció de la comunitat autònoma on s'ubiqui la teva propietat, però hauràs de pagar entre el 50% i el 150% de l'import no declarat. Val més no jugar-se-la!

‍