Nueva legislación del alquiler turístico en España 2025: qué cambia y cómo adaptarse

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Gestionar un alquiler turístico en España puede ser una experiencia rentable… siempre que se mantenga dentro del marco legal. Y en 2025, ese marco ha cambiado. Las nuevas regulaciones aprobadas este año suponen un antes y un después para propietarios y gestores de alquiler vacacional, alquiler temporal y de corta estancia.

Desde Okify, y en colaboración con Esther Rodríguez de BetaLegal, queremos facilitarte la vida, y por eso te traemos esta guía sobre todo lo que necesitas saber para seguir alquilando legalmente, sin sorpresas y sin perder tu tiempo.

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Empecemos por lo más básico… Alquiler de corta estancia vs. Alquiler de temporada.

Muchas veces pensamos que el alquiler de temporada y el de corta estancia son lo mismo, pero no. Y es importante conocer las diferencias porque, a nivel legislativo, no se regulan del mismo modo.

El alquiler de temporada está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos – más conocida como LAU –. Su finalidad principal es dar soluciones habitacionales no permanentes a estancias temporales por motivos laborales, de estudio, médicos, etc. La duración de estos alquileres suele ser por periodos superiores a los 30 días.

El alquiler de corta estancia es aquel con una duración inferior a 30 días, y corresponde principalmente al alquiler turístico o vacacional.

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Registro Único de Alquiler: ¿Qué es y cómo funciona?

Con la aprobación del Real Decreto 1312/2024, se pone en marcha la obligatoriedad de registrar todas las propiedades en el Registro Único de Arrendamientos -también conocido como registro único-, gestionado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Este registro se gestionará a través de una ventanilla única digital, donde se podrá tramitar de forma centralizada la inscripción, evitando así trámites duplicados con cada comunidad y promoviendo una gestión eficiente y ágil. A través de esta plataforma, obtendrás tu número de identificación -otorgado por el Colegio de Registradores- para cada una de tus propiedades.

Este identificador deberá aparecer obligatoriamente en cualquier anuncio publicado en plataformas digitales como Airbnb o Booking. Si no lo haces, la sanción será inmediata… tanto para ti como para la plataforma.

El plazo para obtener tu número de registro finaliza el 1 de julio de 2025, fecha a partir de la cual, no podrás operar si no dispones del número de registro de tus propiedades.

Con esta nueva normativa, se busca unificar criterios entre comunidades autónomas y reforzar el control sobre el sector del alquiler de temporada y de corta estancia.

¿Cómo debo registrar mi propiedad?

Antes de empezar el proceso, te recomendamos que compruebes que tienes toda la documentación necesaria. De este modo, agilizarás el proceso de registro. No es mucho papeleo, no te preocupes.

En el caso del alquiler turístico, lo más importante es poseer una licencia para alquiler vacacional, o licencia de uso turístico. Si no la tienes, debes solicitarla al ayuntamiento correspondiente.

Lo siguiente que debes tener a mano es la referencia catastral y dirección exacta de la vivienda. También tendrás que especificar al registrar la propiedad el número máximo de huéspedes, y si alquilarás la vivienda por completo, o por habitaciones. Por último, debes conocer el CRU o código registral único de la vivienda solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Cuando tengas toda la documentación a mano, solo tienes que entrar en la sede electrónica del colegio de registradores, y seguir todos los pasos para solicitar tu número de registro de Alquiler. Tendrás que rellenar un formulario con toda la información. Finalmente, se te pedirá que descargues el documento, y lo presentes de forma telemática junto con toda la documentación correspondiente. ¡Y listo! En breve recibirás tu número de registro. Acuérdate de incluir dicho número en todos tus anuncios en las diferentes plataformas para que puedas seguir operando sin problemas.

Este trámite tiene un coste de 27,05€.

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El cambio más importante: el visto bueno de la comunidad de vecinos

Otra de las principales novedades llega con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en su ámbito de aplicación. A partir de abril de 2025, cualquier nueva actividad de alquiler vacacional o alquiler de corta duración debe contar con el consentimiento expreso de, al menos, el 60% de los propietarios del edificio.

Además, las comunidades podrán aprobar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para aquellos inmuebles que se destinen a alquiler turístico, siempre que se haya aprobado en junta.

¿Y si ya alquilabas antes? Buenas noticias: si tu actividad comenzó antes de la entrada en vigor de la norma, puedes seguir operando sin necesidad de ese consentimiento vecinal. Pero cuidado, si haces reformas o cambias el uso, puede que necesites una nueva aprobación.

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Lo que puedes hacer hoy para adaptarte (sin estrés)

Somos conscientes que hay mucha información que procesar. No te preocupes. Aquí van algunos pasos prácticos para adaptarte a la nueva legislación sin dolores de cabeza:

1. Habla con tu comunidad de vecinos. Si vas a comenzar ahora, necesitarás su apoyo.
2. Inscríbete en el Registro Único. Es obligatorio y pronto será la única vía legal.
3. Revisa tus contratos y licencias. Especialmente si operas alquileres temporales o de corta duración.
4. Infórmate sobre la normativa local y autonómica. Aunque el registro sea nacional, cada comunidad sigue teniendo voz, y es muy importante que revises bien que cumples todos los requisitos.

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Spoiler: A partir de 2028, obligación de aplicar el IVA

Con la aprobación por parte de la UE de la Directiva 2025/516, a partir del 1 de julio de 2028, todos los alquileres de corta duración estarán obligados a aplicar el IVA correspondiente y a emitir facturas.

Además, esto conllevará nuevas responsabilidades:

• Declarar periódicamente el IVA dentro de las fechas correspondientes.
• Llevar un libro de registros de todas las facturas emitidas.
• Conservar toda la documentación durante un mínimo de 4 años.
• Darse de alta en el censo de empresarios a través del modelo 036.

Pero tenemos buenas noticias. Aunque ahora mismo todo suene muy complicado, si te anuncias a través de plataformas digitales (OTAs), serán ellas las que emitan las facturas a tu nombre, y en algunos casos, también se encargarán de ingresar el IVA.

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En resumen

La nueva legislación de alquiler turístico y de temporada en España en 2025 busca profesionalizar el sector y reducir conflictos vecinales, pero también implica nuevos requisitos que no puedes pasar por alto.

Con la nueva normativa se busca que el mercado del alquiler vacacional sea más fiable, profesionalizar el sector y crear un ambiente más seguro para todas las partes involucradas. Para propietarios y gestores, se establece un marco legal más claro que intenta evitar fraudes, competencia desleal o alquileres ilegales. Para las autoridades, representa una herramienta de control del mercado. Y para los huéspedes, aporta más confianza y seguridad al alquilar una vivienda vacacional, lo que se espera que pueda ayudar a incrementar la demanda.

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